�@ 入居する人の住民票を用意する

�A 入居する人の収入証明書を用意する

�B 保証人の保証書を用意する

�C 保証人の印鑑証明を用意する

�D 法人契約で用意する書類

�K 家賃の値上げを確認する

�L 更新料を確認する

�M 禁止事項を確認する

賃貸契約のワンポイント

第３章　物件の下見から入居申込みまで

第２章　まずは情報収集

第１章　入居までの費用・入居してからの費用

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入居者が契約の途中で、契約の打ち切りを家主に申し入れることを「解約」といいます。一般的な契約書では「入居者が契約を解除しようとするときは、退去日の１ヶ月以上前に、家主に通知しなければならない」と書かれています。この通知を「解約予告」と言いますが、この解約予告が遅れると、その遅れた日数の分だけ家賃を余分に支払うことになるので注意してください。また解約予告は「１ヶ月以上前」とされるのが一般ですが、「２ヶ月以上前」とされている契約書もあります。契約の時点でチェックしてください。

�R 解約の方法を確認する

入居者が契約に違反したことを理由に、家主が契約を打ち切ることを「契約の解除」といいます。通常の生活をしていて、家賃を支払っているならば、契約を解除されることはありません。なぜならば、入居者の権利は法律（借地借家法）で保護されているからです。そのため家主は、家主側の一方的な都合で入居者を退去させることはできないのです。しかし、家賃滞納が長期間続いた場合や、入居者が著しく他の入居者に迷惑をかけた場合には、家主は契約を解除することができます。契約書には、この点が書かれているので、よくチェックしてください。

�Q 契約の解除を確認する

契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定の日から、契約が終了するまでの期間を指します。ここで注意したいのは、たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は契約期間の始まる日から発生してしまう、ということです。したがって、家賃を無駄にしないためにも、契約期間の始まる日は、自分が確実に入居できる日にしておきたいものです。

�P 契約期間の始まる日を確認する

賃貸住宅で生活するうちに、いろいろな修繕が発生します。軽微なものでは電球の取替えから、大きなものではガス給湯器やエアコンの故障・漏水などです。一般的な契約書では、これらの修繕項目について、誰が修繕費を負担するのかという点が詳しく書かれていません。そのため、入居後に修繕費用の負担をめぐってトラブルになることがよくあります。できれば、契約の段階で修繕費用の負担について質問して、トラブルが起きる可能性を少なくしておきたいものです。

�N 同居人の追加ができるか確認する

賃貸住宅で生活するルールも、契約書（または契約書に付属する書類）にかかれています。例えば、ペット禁止、ピアノ禁止、深夜の騒音の禁止などです。こうした禁止事項はよく確認してください

契約を更新するたびに、家賃の0.5ヶ月分〜1ヶ月分の更新料を支払うケースが見られます。この更新料の金額は契約書に書かれていますから、チェックしてください。なお、住宅金融公庫の融資で建築された賃貸物件の場合は、家主が入居者から更新料を徴収することはできません。なお、中村市近郊の場合、更新料が必要な物件は極めて少なく、ほとんど無料の場合が多いです。

たいていの契約書には、家賃の値上げに関する条文があります。よく見られる例は「契約を1年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額が相当と認められるときは、賃料を値上げする」というものです。また例えば「契約を２年ごとに更新する際に賃料を5％値上げする」のように、一定の率で自動的に値上げするという場合もあります。忘れずに確認しておきましょう。

契約書を読むときに、最初に家賃の金額と支払方法をチェックしましょう。通常は、翌月分の家賃と管理費の合計金額を、当月末頃に所定の銀行口座へ振り込むことになっています。このとき、銀行口座に振り込む手数料は、入居者が負担するのが一般的です。

賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社にわからないところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。というのは、賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。例えば、契約を結んだが、後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしようとしたとします。入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合、仲介手数料、前家賃、敷金の50％は戻ってきません。

敷金　　　　　 　家賃の2〜3ヶ月分
仲介手数料　　家賃の０〜1ヶ月分（消費税別途必要な場合も有り）
前家賃　　　　　家賃と管理費の１ヶ月程度
火災保険料　　1〜２万円程度

（Ａ）　入居する人の住民票
（Ａ）　入居する人の収入を証明する書類
（Ａ）　保証人の印鑑証明
（Ｂ）　保証人の収入を証明する書類

重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も入居者に説明されます。このとき、それらの設備が入居と同時に使用が可能かどうかを、よく確かめておいてください。電気・ガス・水道の設備はあるが、実際には使用停止になっているケースもあるからです。

�H 電気・ガス・水道の状態を確認する

四万十市近郊の場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次のとおりです。

�F 契約までに用意するお金一覧

賃貸借契約までに個人で用意する書類は次の通りです。Ａは一般的に必要なもの、Ｂは必要な場合があるものです。（なお法人契約の場合は異なります）

個人ではなく、その個人が勤めている会社が、賃貸住宅を借りることを「法人契約」と言います。社員を転勤させたときに、転勤先の住居を会社が借りるケースでは、この法人契約を結ぶことになります。法人契約の手続きは会社の総務部や人事部が行うのが一般的ですが、このとき必要な書類は「会社登記簿謄本」「入居する人の住民票」「入居する人の従業員証明書又は保険証」などです。入居者としては少なくとも入居する人の住民票だけは早めに用意しておきましょう。

保証人の保証書とは、万一の際には保証人が入居者の債務（家賃の滞納分など）を肩代わりするという内容の書類です。これは、不動産会社によって書式も名称もまちまちです。「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受受託書」など、いろいろな名称があります。いずれにしても、保証人が入居者の債務を保証するという内容の契約書です。保証書には、通常の場合、保証人の実印を押印することになっています。賃貸借契約を結ぶ前に、早めに保証人にこの保証書を書いてもらいましょう

賃貸借契約の際に、入居する人の収入証明書を提出するケースがあります。収入証明書が必要かどうか、不動産会社に事前聞いておきましょう。収入証明書とは、サラリーマンの場合、会社から年に1度交付される「源泉徴収票」ですが、毎月の給与明細でもよいことがあります。また自営業の場合、税務署に確定申告をした際に交付される「確定申告書の写し」が収入証明書になります。

賃貸借契約の際には、入居する人の住民票を提出するのが一般的です。したがって、賃貸借契約の日取りが決まったら、できるだけ早く、入居する人（自分だけでなく入居する家族全員）の住民票を用意しましょう。住民票は、市町村役場で交付してもらいます。

例えば、結婚を予定しているので2ＤＫの賃貸物件を借りるが、入居当初は１人で住むという場合、契約後に入居者数が増えることになります。こういう場合に備えて、契約書では「同居人の変更や増加は事前に家主に通知しなければならない。

賃貸借契約の際に、保証人の印鑑証明を用意する場合があります。これは、保証人の住所を確認すると同時に、賃貸借契約書に押印される印鑑が実印であることを証明するためのものです。保証人の印鑑証明が必要な場合は、早めに保証人にお願いしましょう